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物业服务收费管理暂行办法
 
  第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
  第三条 本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。
  第四条 市和各区(市)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
  第六条 物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
  物业服务费用实行包干制的住宅物业,物业服务收费实行政府指导价;其他物业(包括非住宅物业和物业服务费用实行酬金制的住宅物业)的物业服务收费实行市场调节价。
  为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费,实行市场调节价,国家、省另有规定的除外。
  第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用,但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。
  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
  第八条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容:
  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用,其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用;
  (三)物业管理区域环境卫生清洁费用;
  (四)物业管理区域绿化养护费用;
  (五)物业管理区域秩序维护费用;
  (六)办公费用;
  (七)物业管理企业固定资产折旧;
  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,此项费用经业主大会同意后方可计入物业服务成本;
  (九)经业主同意的其他费用。
  物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
  第九条 实行物业服务费用包干制的,物业管理企业应当每半年向业主大会通报物业服务费的收支及物业管理的实施情况,并按业主大会要求定期向业主公布物业服务费的收支账目及物业管理的实施情况。
  第十条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
  第十一条 实行市场调节价的物业服务收费标准,业主大会成立前,建设单位通过招投标形式选聘物业管理企业的,其物业服务费标准通过竞标产生,并在前期物业服务合同中约定;建设单位通过协议的形式选聘物业管理企业的,物业服务费标准由建设单位与其选聘的物业管理企业协商确定,并在前期物业服务合同中约定。
  业主大会成立后,其物业服务费标准由业主大会与物业管理企业协商确定,并在合同中约定。
  第十二条 住宅物业服务实行分等收费管理,分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务等级收费标准。物业服务等级标准由物业管理行政主管部门会同价格主管部门制定,物业服务等级收费标准由价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定。
  市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的住宅物业服务分等收费标准,由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据住宅物业不同的服务内容、服务要求制定,并定期向社会公布;黄岛区、城阳区和各县级市的住宅物业服务分等收费标准由所在区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门在不超过上述五区住宅物业服务分等收费标准的范围内,结合当地实际情况制定,并定期向社会公布。
  第十三条 住宅物业服务分等收费标准中的物业服务项目,根据不同服务内容分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务五项。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况,划分为不同等级,最高为一级。
  每个服务等级对应的收费标准为基准价格,在上浮不超过15%的浮动幅度内,由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。
  物业服务收费标准(包干费用)为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。
  第十四条 实行政府指导价的住宅物业服务收费标准,物业所在地为市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的,其物业服务收费标准报市价格主管部门,由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定;物业所在地为黄岛区、城阳区和各县级市的,其物业服务收费标准报所在区、市价格主管部门,由区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门核定。
  第十五条 实行政府指导价的住宅物业服务收费标准,业主大会成立前,建设单位采用招投标方式选聘物业管理企业的,由建设单位根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级并按本办法规定拟定收费标准,并在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门,由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定,具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生。
  建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的,由建设单位与其选聘的物业管理企业根据物业特点和服务要求,选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准,在办理《商品房预售许可证》前报价格主管部门,由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定。其中综合管理服务项目所选的等级既不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级,也不得高于所选的公共区域秩序维护项目等级。
  第十六条 实行政府指导价的住宅物业服务收费标准,业主大会成立后,物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求,按照本办法规定原则选择服务项目、服务等级,协商确定。双方协商一致的,报物业所在地的区、市价格主管部门备案;双方协商不一致的,必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门参与协调;最终协商不成的,业主大会可重新选聘物业管理企业,也可自行管理物业。
  第十七条 业主大会成立后的住宅物业,物业管理企业根据业主大会要求提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备,经双方协商同意后,可适当提高收费标准。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准,报物业项目所在地区、市价格主管部门备案。
  第十八条 建设单位在招投标之前向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时,应当提供以下资料复印件并加盖报送单位公章:
  (一)经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;
  (二)申请物业服务项目、服务等级标准的书面建议;
  (三)成本测算资料;
  (四)其他需要报送的资料。
  建设单位通过协议选聘物业管理企业的,物业管理企业向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时,除应提供本条第一款(一)至(四)项材料外,还应提供前期物业服务方案、工商营业执照副本和物业管理企业资质证书的复印件并加盖报送单位公章。
  第十九条 物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算,未办理《房地产权证》的,以购房合同所载建筑面积计算。
  住宅物业区域内经规划、房产等行政主管部门批准改变原有设计用途的物业,业主大会成立前,业主应与物业管理企业签订物业服务合同,其物业服务费在合同中约定;业主大会成立后,其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。
  因规划原因,不能办理产权证明的物业(包括阁楼、地下室等),业主大会成立前,其物业服务费有合同约定的,按合同约定执行,无合同约定的,不得收费;业主大会成立后,其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。
  第二十条 配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业,其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管。运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业管理企业应单独列账,专款专用,滚存使用,并按照业主大会的要求,定期公布收支账目。
  第二十一条 住宅物业管理区域内配套建设的停车场(库),其停车服务收费实行政府指导价。
  凡在本市市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区行政区域内的住宅物业管理区域内配套建设的停车场(库),停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准,本指导标准为最高标准。黄岛区、城阳区和各县级市在不高于上述五区住宅小区停车服务收费指导标准的基础上制定各区(市)住宅小区停车服务收费标准。
  第二十二条 上条所指的停车场(库),业主大会成立前,其停车服务收费标准,由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定,并在前期物业服务合同中约定,合同中无约定的,不得收费;业主大会成立后,其停车服务收费标准由停车场(库)产权人或使用权人与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定,并经业主大会同意后在合同中约定。
  第二十三条 物业管理区域内业主拥有所有权或者使用权的泊车位,业主大会成立前,其泊车位的管理服务费按合同约定执行,无合同约定的,不得收费;业主大会成立后,其泊车位的管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。
  利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的临时停车泊位,业主大会成立前,其停车服务不得收费;业主大会成立后,是否收费、收费标准的制定与调整,由业主大会自行确定。
  第二十四条 停车看管责任按照国家、省、市有关规定执行。
  第二十五条 新建住宅物业,业主装修房屋产生的装修垃圾,委托物业管理企业代为清运的,业主大会成立前,其收费标准可按房屋建筑面积或重量收取。按房屋建筑面积收取的,每平方米不超过2.00元;按重量收取的,每50公斤不超过4元。具体收费方式由物业管理企业与业主协商确定,并签订书面协议,未签订协议的,不得收费。
  物业管理企业对装修人员实行出入证管理的,其出入证工本费按不超过每证1元收取。
  业主大会成立后,上述两项收费标准由业主大会与物业管理企业协商确定,并在合同中约定。
  第二十六条 物业服务收费实行明码标价,标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等,其格式与式样由价格监督检查部门统一监制。
  第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
  出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。
  物业产权转移时,产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用,由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
  第二十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
  第二十九条 物业管理企业不得以任何名目向业主、非业主使用人收取入住预备金、抵押金或保证金等(国家、省另有规定的除外)。
  第三十条 市价格主管部门应当对物业服务收费实行价格监测制度,物业管理企业应当根据价格主管部门的要求,定期报告物业服务收费标准。
  第三十一条 市价格主管部门对住宅物业服务成本实行监审制度,在开展成本调查时,物业管理企业应当向价格主管部门如实反映情况,提供必需的账簿、成本资料、文件以及其他资料等。
  第三十二条 本办法所规定物业服务收费标准的测算,采用包干制结算形式。
  第三十三条 本办法自二○○七年三月一日起施行。
 

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