物业法规
行业法规
公关技巧的魅力
青岛市住宅物业服务分等收费标准
 
一、综合管理服务标准与收费标准

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
一级
1
基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情。
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(10)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
0.70
 
2
管理处
设置
(1)小区内设置管理处。(2)办公场所整洁有序,有专门的业主或使用人接待区域。
(3)配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
3
管理人员要求
(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有两年以上小区经理任职经历。(2)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。涉外物业管理的管理人员具备外语会话能力。
4
日常管理与服务
(1)24小时受理业主或使用人的报修。接到任何报修半小时内到现场处理(预约除外),有完整的报修、维修和回访记录,回访率达100%。(2)设立24小时客户服务体系,对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的90%。(4)每年至少2次征询业主或使用人对物业服务的意见,满意率98%以上,并对薄弱环节进行改进。(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
二级
1
基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情。
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(10)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
0.25
 
2
管理处
设置
(1)小区内设置管理处。(2)办公场所整洁有序。
(3)配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。
3
管理人员要求
(1)       小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历。
(2)       物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
4
日常管理与服务
(1)24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外),有完整的报修、维修和回访记录,回访率达95%以上。
(2)设立24小时客户服务体系,随时接受物业管理服务诉求,及时安排处理。
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%。
(4)每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见,满意率85%以上,并对薄弱环节进行改进。
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

 

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
三级
1
基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情。
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(10)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
0.15
 
2
管理处设置
(1)小区内设置管理处,配备简单办公设备,配有电话。(2)办公场所整洁有序。
3
管理人员要求
小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有二年以上物业管理工作经历。
4
日常管理与服务
(1)24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外),有完整的报修、维修和回访记录,回访率达90%以上。
(2)接受物业管理服务诉求,及时安排处理。
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的75%。
(4)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,满意率70%以上,并对薄弱环节进行改进。
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

 

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
四级
1
基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情。
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(10)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
0.10
2
管理处设置
小区内设置管理处。
3
管理人员要求
小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上物业管理工作经历。
4
日常管理与服务
(1)公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场。
(2)接受物业管理服务诉求,及时安排处理。
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的60%。
(4)每年一次征询业主或使用人对物业服务的意见,对提出的意见及时整改。
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
 
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
五级
1
基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(3)服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
(4)公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场。
(5)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
(6)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
(7)服务窗口应公开收费项目和收费标准。
(8)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
0.05
2
管理处设置
小区内设置管理处。
3
管理人员要求
小区物业管理人员持证上岗
4
日常管理与服务
完成基本要求规定的标准

 
 
 
、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
一级
楼内公共区域
 
1
共用楼道、门厅
楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁;墙面保持无灰尘、无污迹;大堂、门厅大理石、花岗岩地面半月保养一次,保持干净、有光泽;门窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹;每日擦抹二次楼梯扶手,保持干净,无灰尘;天台、屋顶保持清洁,无垃圾;天花板、公共灯具每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹;楼内公共设施、设备每周清洁不少于两次,保持干净、无灰尘。雨蓬每周清洁一次。
 
0.60
 
2
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点,每日早晚清运二次,垃圾袋装化,垃圾收集点保持清洁。积极开展垃圾分类收集。
3
电梯轿厢
每日循环保洁;每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹。
楼外公共区域
 
 
4
广场、道路、绿地、车库
每日循环清扫保洁,广场砖地面每周冲洗一次;目视地面干净,垃圾滞留时间不能超过半小时;随时清除小区主要道路积水、积雪;车库场地无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。
5
公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、
景观小品等
每日擦拭一次,目视无灰尘、明亮清洁。
6
水景
保持水体清洁,无漂浮杂物,定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。
7
果皮箱、垃圾桶
根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。随时清理擦拭,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
8
消毒灭害
根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划,并组织实施,每年不少于三次。

 

级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
 
 
 
 
 
 
 
 
二级
 
 
 
 
 
 
楼内公共区域
 
1
共用楼道、门厅
楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁;墙面保持无灰尘、无污迹;大堂、门厅大理石、花岗岩地面每二月保养一次,保持干净、无灰尘;楼道内玻璃每二月擦拭一次,保持洁净、无灰尘、无污迹;每二日擦抹一次楼梯扶手,保持干净、无灰尘;天台、屋顶保持清洁、无垃圾;天花板、公共灯具每月除尘一次,目视无灰尘、无污迹;楼内公共设施、设备每周清洁一次,保持干净、无灰尘。雨蓬每半月清洁一次。
 
 
0.25
 
2
垃圾收集
高层按楼层、多层按楼栋口设置垃圾收集点,每日早晚清运二次,垃圾袋装化,垃圾收集点保持清洁。
3
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次;每月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹。
楼外公共区域
4
公共场所、道路、绿地、车库
每日清扫二次以上,全天保洁,地面、绿地、车库无垃圾,无卫生死角,目视地面干净;随时清除小区主要道路积水、积雪;车库场地无渗漏、无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放;及时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。
5
公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等
每周擦拭二次。目视无灰尘,明亮清洁。
6
果皮箱、垃圾桶
 
根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。随时清理擦拭,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
7
消毒灭害
根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划,并组织实施,每年至少进行二次。

 


级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
三级
楼内公共区域
1
公用楼道、门厅
楼道每日清扫二次,地面每周擦拭一次,门厅每日清扫二次,保持干净,无杂物;每三天清洁一次楼梯扶手;玻璃每季擦拭一次,楼内公共设施、设备每周清洁一次,保持洁净、无灰尘;雨蓬每月清理一次。
0.18
 
2
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点,多层按物业管理需要配置收集点。收集点每日清理两次,收集点周围地面无散落垃圾,无污迹,无异味。
3
电梯轿厢
每日清扫一次电梯轿箱,每周擦拭一次电梯门壁;每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次;灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。
楼外公共区域
4
公共场所、道路、绿地、车库
每日清扫二次,保持地面、绿地、车库清洁;随时清除小区主要道路积水、积雪;及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画。 
5
公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等
每半月擦拭一次,擦拭后无污迹。
6
垃圾箱(筒 )
每日清洁一次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾。
7
消毒灭害   
灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠活动配合社区居委会统一开展。

 
 

级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
四级
楼内公共区域
1
公用楼道
楼道每周清扫二次,保持干净;楼内公共设施、设备每季清洁一次;雨蓬每季清理一次。
0.08
 
2
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。生活垃圾每天清运一次。
3
电梯轿厢
每日清扫一次电梯轿箱,每周擦拭一次电梯门壁;每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次;灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。
楼外公共区域
4
公共场所、道路、绿地、车库
每日清扫一次,保持地面、绿地、车库清洁;及时清理房屋外墙及设备、设施的乱贴乱画。 目视基本清洁、无杂物。
5
公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等
每月擦拭一次,擦拭后表面无污迹。
6
垃圾箱(筒 )
每日清洁一次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾。
7
消毒灭害   
灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠配合社区居委会统一开展活动。
五级
保洁服务
基本要求
1、  小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运一次。
2、  小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次;楼内公共区域每周清扫一次。
3、  灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠活动配合社区居委会统一开展。
      0.04

备注:
1、外墙清洗的频次、标准自行约定,费用另行结算分摊。
2、无水景的物业小区,若选择一级保洁服务,应在收费标准上减0.02元。
3、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求(五级除外)。

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
 
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
一级
1
人员要求
(1)配备中青年专职保安人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。(2)能熟练使用
各类消防、技防器械和设备。(3)佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。(4)配备
对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
0.80
 
2
门岗
(1)封闭小区。各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人值勤,6:00—20:00立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。(2)外来人员进入小区,应通过对讲系统联系住户,决定是否放行。(3)对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。(4)对进出小区的车辆实施证卡管理,引导车辆有序通行、停放,保持道路畅通。
3
巡逻岗
(1)保安人员按指定的时间和路线每半小时巡查一次,重点部位(小区道路、单元出入口、楼层和地下室)应设巡更点,监控中心有巡更记录。
(2)遇到突发事件,应采取必要措施,并及时报告相关部门。
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应在三分钟内赶到现场,采取相应措施。
4
技防设施和救助(监控岗)
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出门、小区主要道路出入口)、楼宇对讲(可视)、周界报警(全封闭)、住户报警、门锁智能卡等5项以上技防设施,24小时开通,并有专人值守。
(2)控制中心接到报警信号后,保安人员应在三分钟内赶到现场进行处理,同时中心随时接受用户救助要求。(3)应建立火警、警情等应急预案,每年应组织不少于二次的应急预案演习。
5
车辆管理
 
(1)车行道应设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,停放有序。(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监控,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
二级
1
人员要求
(1)配备专职保安人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。(2)能熟练使用各类消
防、技防器械和设备。(3)佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。(4)配备对讲装
置和其他必备的安全护卫器械。
0.35
 
2
门岗
(1)封闭小区。出入口24小时值班看守,主出入口,每天7:00—18:00立岗值勤。并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。(2)外来人员进入小区进行登记。(3)对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。(4)对进出小区的车辆实施证卡管理,引导车辆有序通行、停放,保持道路畅通。
3
巡逻岗
(1)保安人员按指定的时间和路线每小时巡查一次,重点部位有重点的巡查要求,并有巡查记录。
(2)遇到突发事件,应采取必要措施,并及时报告相关部门。
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应在五分钟内赶到现场,采取相应措施。
4
技防设施和救助(监控岗)
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控、楼宇对讲(可视)、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施,24小时开通,并有专人值守。
(2)控制中心接到报警信号后,保安人员应在五分钟内赶到现场进行处理,同时中心随时接受用户救助要求。(3)应建立火警、警情等应急预案,每年应组织不少于一次的应急预案演习。
5
车辆管理
 
(1)车行道应设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,停放有序。(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全。

 


 

 

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
三级
1
人员要求
(1)配备专职保安人员,身体健康,工作认真负责。
(2)对小区日常护卫事项做出正确反应,能使用消防器材。
(3)佩带统一标志,穿戴统一制服。
0.30
 
2
门岗
(1)封闭小区。主出入口24小时值班看守,边门定时开放,有交接班记录和外来车辆的登记记录。
(2)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;发现游摊浮贩、拾荒人员、推销人员等予以劝阻。
3
巡逻岗
(1)保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位有重点的巡查要求,并有巡查记录。
(2)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应及时赶到现场,采取相应措施。
4
技防设施和救助
(监控岗)
(1)小区应具备录像监控、楼宇对讲、门锁智能卡等三项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守。
(2)控制中心接到报警信号后,保安人员应及时赶到现场进行处理,同时中心随时接受用户救助要求。
5
车辆管理
(1)车行道应设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,停放有序。(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全。

 

级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
四级
1
人员要求
(1)配备专职保安人员,身体健康,工作认真负责。
(2)对小区日常护卫事项做出正确反应,能使用消防器材。
(3)佩带统一标志,穿戴统一制服。
0.10
 
2
门岗
(1)主出入口24小时值勤,边门定时开放,有交接班记录。
(2)对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通。
3
巡逻岗
(1)白天巡查次数不少于四次,夜间重点部位巡查不少于二次,并有巡查记录。
(2)在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
 
4
技防设施和救助
(监控岗)
有电子防盗门
5
车辆管理
(1)设置简易的交通标志。
(2)车辆按规定有序停放。
(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,备有必需的消防器械。
 
五级
秩序维护服务
基本要求
1、  小区主出入口定时值班看守,边门定时开放。
2、  对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通。
3、  每天不定时在小区巡逻。
4、在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
0.05

 
备注:
1、公共区域秩序维护服务的收费标准,按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的,或需增配岗位的,需经业主大会同意后,按实际配置增减费用。
2、本价格不包括车辆管理人员和各类收费停车(场)库(包括机动车与非机动车)所发生的各类费用。
3、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求(五级除外)。


 

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

级别
养护要求(植物)
每平方米绿地面积
年收费基准标准(元)
一级
1、绿地总体布局均衡,运用植物、山石、水体、园林建筑小品(或喷水池)等设置景点,且与环境协调,效果好。
2、绿化档次高,乔、灌、地被、草配置科学,层次丰富、季相分明;植物品种多样,不少于50种;绿化覆盖率45%以上。
3、有专业人员实施绿化养护管理,绿地设施及硬质景观保持常年完好。
4、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种;草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超过6厘米,无杂草、杂物。
5、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
6、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝防冻。
7、定期喷洒药物,预防病虫害。
8.00
 
二级
1、  绿地总体布局均衡,有雕塑、园林建筑小品(或喷水池)等,植物选配恰当,效果好。
2、  绿化档次高,植物品种多样,不少于30种;绿化覆盖率35%以上。
3、有专业人员实施绿化养护管理,绿地设施、硬质景观保持完好。
4、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种;草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超过8厘米,基本无杂草、杂物。
5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护,各种绿化植物生长良好。
6、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝防冻。
7、定期喷洒药物,预防病虫害。
6.50
三级
1、  植物选配恰当,绿化覆盖率30%以上。
2、  有专业人员实施绿化养护管理,绿地及设施管理完好。
3、  对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
4、  定期清除绿地杂草、杂物。
5、  预防花草、树木病虫害。
3.00
四级
1、有专业人员实施绿化养护管理,绿化覆盖率符合规划要求。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、预防花草、树木病虫害。
2.00
五级
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
1.30

备注、
1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为:每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷计费面积÷12。
2、绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主,以实地丈量为辅。
     3、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求(五级除外)。
 
 
 
五、共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务标准与收费标准

项目
类别
运行、养护服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
(一)共用
部位
一类
(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护,巡查和保养记录齐全。
(2)每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据决定组织维修。
(3)每日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开关灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎,五金配件完好。雨季前一个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修。
(4)墙体表层无剥落,修补墙面的粉刷层应保持与原墙面色差、材质一致。
(5)共用雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每月检查一次,视检查情况及时清掏;有化粪池的,每月检查一次,发现异常及时清掏。
(6)配备有休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品的,每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用。
(7)根据装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日一次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。
(8)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或有关主管部门。
(9)主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
 
 
 
 
 
0.10
 
 
 
 
 

 

项目
类别
运行、养护服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
共用
部位
 
 
二类
 
 
(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护,巡查和养护记录完整。
(2)每年二次以上对房屋结构、房屋共用部位的使用状况及涉及安全的部位进行检查并有记录,发现损坏,及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会建议,组织维修。
(3)每周一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持完好。
(4)墙体表层基本完好,如有缺损,及时修补。
(5)雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每季检查一次,视检查情况及时清掏;有化粪池的,每月检查一次,发现异常及时做出清掏计划。
(6)按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。
(7)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或相关部门。
(8)物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(9)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
 
 
 
0.04
 

 

项目
类别
运行、养护服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
共用
部位
三类
(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护。
(2)每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时并告知相关业主、使用人。及时编制维修计划或专项维修资金使用计划。
(3)每月一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常。做好相关巡查记录。
(4)墙体表层无明显剥落,如有缺损,及时修补。
(5)雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每半年检查一次,视检查情况及时清掏;化粪池每季检查一次,发现异常及时做出清掏计划。
(6)按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。
(7)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关部门。
(8) 组团、栋、单元(门)户有明显标志。
(9)危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
0.02
 
(二)排水
系统
二级生化处 理
(1)           每天二次检查污水泵、提升泵,排出泵,每季一次润滑加油。
(2)           每年二次对污水处理系统全面维护保养。
(3)           控制柜电器性能完好,运作正常。
(4)           污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合要求。
0.04

 


 

 

项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
备注
(三)公共
照明
 
一类
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、庭院灯亮灯率在99%以上。
多层0.08
高层0.10
1、公共照明成本构成:
(1)公共照明运行(电耗)。
(2)零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
(3)设备的养护。
2、楼道内安装感应灯的,按对应收费标准酌减0.01元计费。
3、一类中大堂未使用分体空调的,按对应收费标准酌减0.02元计费。
 
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在99%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
 
大堂空调
大堂分体空调使用期间每月清洗一次,每年检查、保养二次,保证其正常使用。
二类
公灯
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
多层0.03
高层0.05
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等
保持灯具完好,亮灯率在98%以上。
公共电气柜
每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。
三类
 
公灯
每周二次巡检公共照明设备,修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持楼道灯、庭院灯95%以上的亮灯率。
多层0.02
高层0.04
公共电气柜
每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养,每年一次对电气安全进行检查。

 

项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积
月收费基准标准(元)
备注
(四)消防
系统
一类
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。
2、消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。
3、每天检查火警功能、报警功能是否正常,控制中心24小时值班监控。
4、每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行后,应定期清洗,不合格的应当调换。
5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
6、每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
7、消防通道畅通。
0.10
 
1、消防系统成本构成:
(1)消防设施、器材保养。
(2)消防设施年安全检测。
2、灭火器更换。
3、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用。
二类
消防设施、设备
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。                                           
2、消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好。
3、每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用。
4、按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。
5、消防通道畅通。
0.01

(五)避雷
系统
 
避雷设施
每年二次维护保养避雷装置,保证其性能符合国家相关标准。
0.01
避雷系统成本构成:(1)避雷系统保养。
(2)避雷系统年安全检测费。

 


 

 

项目
类别
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑
面积月收费
基准标准(元)
备注
(六)弱电
系统
一类
楼宇对讲系统(可视)
每月定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常。
 
0.10
成本构成:
1、  系统运行
(电耗)。
2、  日常维护保
养。
3、  每减少一
项,费用扣除0.02元。
住户报警
不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出报警信号。
周界报警
24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号。
监视系统
不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,录像功能正常。
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
二类
电子防盗门
每月巡检不少于2次,闭门器正常维护调节,做到开关灵活。
多层0.02
高层0.01
成本构成:
1、  系统运行
(电耗)。
2、日常维护保养。

 
 
 


项目
增压方式
运行、养护服务要求
运行费用
(元/吨.月)
备注
(七)供水
系统
水泵与水池(箱)
联合式供水
 
1、  每周对供水设备检查三次以上。每季对水泵润滑点加油,不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
2、  每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
3、  高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
4、  水箱,蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
    普通水泵0.60
    变频水泵0.50
供水系统成本构成:
1、机泵与储水池(箱)联合式供水:
(1)供水运行(电耗)。
(2)供水设备保养。
(3)水池、水箱清洗。
(4)水质抽样化验。
2、直接增压式:
(1)供水运行(电耗)。
(2)供水设备保养。
直接增压式供水
(变频水泵)
直接增压式0.40

 
 


项目
内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月运行费用(元)
备注
(八)升降
系统
电梯
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
0.40
1、电梯运行费用包括:
(1)电梯运行(电耗)。
(2)电梯定期常规保养。
(3)零星配件及维修(每台电梯年支出1000元内)。
(4)电梯年安全检测。
2、底层或原始设计不停靠的,不支付此项费用;如需使用按合同约定结算与分摊。

 

内容
运行、保养、维修服务要求
每平方米建筑面积月收费基准标准(元)
备注
(九)
水景(动力)
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。         
按实分摊
水景费用分摊公式:[电价×水泵总功率(KW)×运行时间(小时)+水价×耗水量+设备保养费]÷计费面积
(十)
保险费用及其他
由业主大会确定。
按实分摊
 

 
备注:
1、如无相应设施设备的,不得计收该项费用。
2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方,以专业标准为准。
3、住宅区内的设备应建立设备台帐,并有保养、维修记录。
 
 
 
 

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